而運作這類項目的公司則以香港地鐵公司為代表，港鐵公司通過對軌交和物業的統一規劃設計，并與政府協商，提前獲得地鐵站附近土地，鎖定由于地鐵開通預期帶來的土地溢價收益，隨后一邊俢地鐵，一邊在地鐵周邊開發物業。在土地升值之后，港鐵一方面通過拍賣方式將地鐵上蓋的土地賣給開發商，或自己作房地產開發，實現土地增值收益和房地產開發投資收益，另一方面，通過對開發出的地鐵商業辦公等自持物業運營，獲得物業升值收益和物業租金收益。通過這種模式，港鐵公司實現了持續盈利，建立了全球首屈一指的城市軌道交通體系。

內地的深圳地鐵也基本學習的是港鐵模式，從2013年開始即實現盈利，成為我國為數不多的盈利的地鐵運營商。值得一提的是，在2015年著名的萬科股權之爭中，萬科曾計劃引入深圳地鐵，其背后同樣有“地鐵運營+上蓋物業開發”的戰略考量

1.4. 路徑：看EOD如何化綠水青山為金山銀山

由上可見， EOD模式與上述TOD類似，參照濟邦咨詢，其實現路徑基本分為三步走：

1) 重構生態網絡：通過環境治理、生態系統修復、生態網絡構建，為城市發展創造良好的生態基底，帶動土地升值;

2) 整體提升城市環境：通過完善公共設施、交通能力、城市布局優化、特色塑造等提升城市整體環境質量，為后續產業運營提供優質條件;

3) 產業導入及人才引進：通過人口流入及產業發展激活區域經濟，從而增加居民收入、企業利潤和政府稅收，最終實現自我強化的正反饋回報機制。

其對應的收益來源主要分兩塊：

1)土地溢價及土地出讓收入。通過環境改善實現土地增值，再分享土地一級出讓收益或者地產開發來實現資金需求平衡可以說是當前EOD模式的核心，這也是最直接的最快速的收益模式，但這可能將EOD項目做成生態環境治理類項目與地產項目的組合，沒能將生態導向納入項目前期規劃、建設、運營、產業導入的全盤考慮，因此缺乏可持續發展的能力，且土地溢價及土地出讓收入直接作為項目收入缺乏明確政策支持。

2)產業反哺分成收益。就目前來看，實現生態與產業有效融合的項目較少，這主要是由于產業培育周期較長，不確定性較大，且項目參與主體多，生態價值難以定量測算，主體之間難以確定收益類型劃分，對參與主體的實力要求高，這方面還有待進一步探索。

變革

那么又會給環保產業帶來哪些契機呢?在筆者看來，主要有如下三方面影響：

2.1. 收益與融資改善，環保+或重定義行業市場空間

EOD模式一方面通過土地增值收益和產業反哺分成，極大程度保障了項目的收益性;另一方面，EOD模式有利于銀行做有限追索的項目融資(即當環保治理項目公司無法償還貸款時，金融機構還可能就債權向環境提升帶來土地增值或產業增值部分進行追索)，從而為環保項目提供了較好的融資擔保，進一步保障了環保項目的資金來源。

這就意味著以前有必要做，但沒錢做的環保短板均可以插上資本的翅膀，實現區域環境的改善，從而也重新定義環保市場的空間。

參考前幾年火熱的“互聯網+”，通過互聯網與傳統產業的聯合，以優化生產要素、更新業務體系、重構商業模式等途徑來完成經濟轉型和升級，EOD模式的也將助推環保+產業的大力發展，例如：

環保+旅游，環保+康養，環保+地產，環保+特色小鎮，環保+鄉村振興等等。

考慮到當前EOD收益來源仍以土地增值為核心，因此最直接受益的將主要包括土壤修復、礦山修復、水環境修復等。EOD 模式的推出將優化環境修復行業的盈利模式，提高社會資本的參與熱情，加速環境修復項目釋放。

事實上，目前從國家到地方已經出臺相關政策在為此鋪路，從而規避土地收益分成的相關政策風險。例如：

今年3月國務院《關于構建現代環境治理體系的指導意見》中提出了“環境修復+開發建設”模式。

今年11月《廣州市加強出讓儲備用地土壤污染防治工作方案》中提出“經評估一年內可完成修復并通過評審，且地塊建設內容與修復工程能通過有效銜接提高建設效率的，可在修復前出讓并由受讓人承接土壤污染修復責任。”

這類政策均試圖將修復產業從凈地出讓邁向凈地開發，從而解決凈地出讓所帶來的前期環節多、耗時長，嚴重影響后續開發利用進程的問題。此外，由于凈地開發模式可以先出讓污染地塊(低價值)，再開展修復和管控，修復達標后再開發(高價值)，實現了修復和開發主體統一的問題，也就幫企業提前鎖定了地塊修復后的增值部分，保障了企業前期治理投入。

2.2. 競爭格局變化：三類企業將獲益

按照環保占整體項目的比重，筆者將EOD項目按不同口徑分為三類，對應地也將重塑三類企業的競爭格局：

1)小口徑EOD：環境修復類迎來機遇，園林企業重放光彩。一般針對規模相對較小，土地增值效益明顯的領域，例如城市的化工廠及沿江化工園區的整體搬遷+修復開發、近郊礦山的文旅結合的修復、小流域的小節點湖泊開發、小中城市中心公園的治理等，伴隨EOD模式的推廣，將直接利好環境修復類企業及生態園林類企業。

畢竟，這類企業均已在這方面有較多探索和經驗，其中一類為具有環境修復+地產開發雙重能力的綜合性企業，例如北京建工的寧波慶豐棕地修復+開發項目(參見建工修復IPO重啟背后：肌肉、隱憂與未來)，上海建工的辰山植物園項目、上海桃浦科技智慧城等項目。

另一類則是諸如東方園林、鐵漢生態、億利生態等生態園林公司，盡管這類企業多數都曾在前幾年的PPP大潮中因盲目舉債擴張和去杠桿而折戟沉沙，但只要通過EOD合理的機制設計，同時加強內部管理，這類企業未來仍將重放光彩。

編輯：趙凡